מהן זכויות בניה?
זכויות בנייה הן היקף ורמת השימוש המותרת בנכס מקרקעין כפי שהוגדרו בחוקי התכנון והבנייה ובתוכניות מתאר. הן מגדירות, בין היתר, כמה שטח ניתן לבנות על המגרש, מה הגובה המקסימלי למבנה, כמה יחידות דיור מותר לבנות באותו שטח, ואילו שימושים (למשל מגורים, מסחר או תעשייה) אפשר לבצע בנכס. זכויות אלה נקבעות על ידי התוכניות החלות למקרקעין, ומאפשרות לבעלי קרקע וליזמים להבין מה היקף הפרויקט האפשרי או הנדרש לקבלת היתרי בנייה ותיאום מול הרשויות.
כיצד בודקים זכויות בניה?
בדיקת זכויות בניה היא שלב קריטי לפני כל תהליך תכנון ובנייה. ניתן לבצע את הבדיקה במספר אופנים:
בדיקה באתרי האינטרנט של הרשויות
חלק מהרשויות המקומיות מציעות מידע על זכויות הבניה דרך פורטלים מקוונים, בהם ניתן לבדוק תוכניות בניין עיר והיתרים קיימים לפי כתובת, גוש וחלקה. מדובר בדרך נוחה ומהירה לקבל מידע ראשוני.
בדיקה לפי גוש וחלקה
כל קרקע בישראל מזוהה באמצעות מספר גוש וחלקה, נתונים המאפשרים גישה לתוכניות והיתרים רלוונטיים. מידע זה ניתן לבדוק באתר רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון ובאגף ההנדסה של הרשות המקומית.
בדיקה באמצעות אדריכל
אדריכל מתמחה בבדיקת זכויות בניה ויכול לספק דו"ח מפורט על מצבן, כולל המלצות להגדלת הזכויות. בדיקה זו חשובה במיוחד במקרים בהם יש ספקות לגבי המידע הקיים או כאשר רוצים להעריך את שווי הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה האפשריות.
חישוב אחוזי בניה מותרים
נוסחה לחישוב אחוזי בניה
אחוזי הבנייה נקבעים לפי שטח המגרש והגבלות התב"ע. בדרך כלל הם מחושבים כך:
לדוגמה, אם שטח המגרש הוא 500 מ"ר ואחוזי הבניה המותרים הם 120%, ניתן לבנות עד 600 מ"ר בנוי.
מחשבון זכויות בניה
כדי להקל על החישוב, קיימים מחשבוני זכויות בניה מקוונים בהם ניתן להזין את פרטי המגרש ולקבל הערכה מדויקת של אחוזי הבניה המותרים בהתאם לתקנות.
במקרים מורכבים יותר שיש ספק לגבי הזכויות או קושי בהבנת התב"ע מומלץ לפנות לאדריכל שיבצע בדיקת זכויות בנייה ויכין חוו"ד דעת מקצועית המתארת את אשר ניתן לבנות על המקרקעין.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים לבנות?
ייעוד הקרקע
ייעוד הקרקע נקבע בתוכנית בניין עיר (תב"ע) והוא מגדיר האם ניתן לבנות מבנה מגורים, מבנה ציבורי, תעשייה או מסחר. חריגה מהייעוד מחייבת שינוי תב"ע.
הגבלות על פי תב"ע
בכל תוכנית בנייה ישנם מגבלות על צפיפות הבנייה, גובה המבנה, קווי בניין ושטחי פתוחים שחובה להשאיר. יש לבדוק הגבלות אלו מראש כדי להימנע מבעיות תכנוניות בהמשך.
התאמה לשימוש המבוקש
במקרים מסוימים נדרש אישור מיוחד להוספת שימושים מסוימים בנכס, כגון הפיכת דירה למשרד או הרחבת שטח מסחרי.
הגדלת זכויות בניה
תב"ע נקודתית
בעלי קרקעות יכולים להגיש בקשה לשינוי נקודתי של התב"ע להגדלת אחוזי הבנייה. זהו הליך תכנוני מורכב הדורש אישור הוועדה המקומית ולעיתים גם הוועדה המחוזית. בכדי לקדם תהליך של שינוי תב"ע על האדריכל להכין את החומרים הנדרשים ולעבוד באופן ישיר מול הרשויות.
הליך הקלה
הקלה מאפשרת סטייה מסוימת מהתב"ע המאושרת, למשל תוספת קומה או הרחבת יחידות דיור. יש לפרסם בקשה זו להתנגדויות הציבור לפני האישור הסופי.
חשוב לשים לב שבמקרקעין הליך ההקלה עדיין רלוונטי זאת בעקבות שינוי בחוק תכנון הבנייה שנכנס לתוקף בשנת 2023.
זכויות בניה על גג משותף
בדיקת הבעלות על הגג
לפני תכנון בניה על גג משותף, יש לוודא את הבעלות עליו. אם הגג מוגדר כרכוש משותף של הדיירים, נדרשת הסכמה לשימוש בו.
הסכמת הדיירים
בבניין משותף, כל שינוי הדורש תוספת בניה על הגג מחייב אישור רוב בעלי הדירות ולעיתים אף הסכמה פה אחד. בנוסף ישנה אפשרות לשלוח מכתבים בדואר לפי תקנה 36ב'.
עלויות בדיקת זכויות בניה
מחיר בדיקת זכויות בניה משתנה בהתאם למורכבות המידע הנדרש ולגורם המבצע את הבדיקה. בדיקה בסיסית באתרי הרשויות היא לרוב חינמית, אך תהליך ליווי מלא עם אדריכל מקצועי עשוי לעלות בין 2,000 ל-10,000 ש"ח, בהתאם להיקף הדוח והאזור בו נמצא הנכס.
זכויות בנייה בבית פרטי ובבית דו משפחתי
בבית פרטי השאלה הראשונה היא כמה מהזכויות כבר נוצלו. הרבה בתים נבנו לפני שנים, ומאז השתנו התוכניות. לפעמים מתברר שיש עוד מטרים שמותר להוסיף, ולפעמים שהבית כבר בנוי מעבר למה שמותר. לכן אנחנו בודקים גם את ההיתרים הקודמים של הבית, ולא רק את התב״ע.
בבית דו משפחתי הזכויות במגרש מתחלקות בין שתי היחידות, לפי מה שנקבע בתוכנית ובהסכם בין הבעלים. לפני שמתכננים תוספת חשוב לבדוק כמה זכויות שייכות לכם וכמה כבר ניצל השכן, כדי שהבקשה להיתר לא תיתקע באמצע. אם אתם מתכננים בנייה חדשה, כדאי להמשיך לעמוד שלנו על תכנון בית פרטי.
אחוזי בנייה בבית משותף
בבניין משותף זכויות הבנייה שייכות לכל בעלי הדירות לפי החלק של כל אחד ברכוש המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון או בהסכם. מי שרוצה להרחיב דירה, לבנות על הגג או להוסיף מרפסת צריך לבדוק שלושה דברים: מה התוכנית מאפשרת, מה כבר נוצל, ואיזו הסכמה של השכנים נדרשת.
מה מקבלים בבדיקת זכויות בנייה אצלנו
- בדיקה של כל התוכניות שחלות על המגרש לפי גוש וחלקה, ושל ההיתרים הקודמים של הנכס.
- חישוב של השטח שמותר לבנות ושל מה שכבר בנוי. על הדרך שבה מחשבים שטחים כתבנו במאמר על חישוב שטחים.
- הסבר פשוט מה אפשר לבנות בפועל: קומות, גובה, קווי בניין ושימושים.
- המלצה איך להמשיך: להגיש בקשה להיתר בנייה, לבקש הקלה, או לבדוק שינוי תב״ע כשרוצים יותר ממה שמותר היום.
הבדיקה הזאת חשובה במיוחד לפני שקונים נכס. מי שקונה בית או מגרש כדי להרחיב או לבנות, ומגלה אחרי הקנייה שהזכויות קטנות ממה שחשב, נשאר עם בעיה יקרה. הרחבנו על כך במדריך בדיקה לפני רכישת נכס.
שאלות נפוצות
באיזו דרך הכי נכון לבחון את זכויות הבניה במגרש
באמצעות אדריכל שמבצע בדיקה מקיפה לתוכניות החלות למקום.
מהם הגורמים המשפיעים על אחוזי הבניה המותרים?
תוכנית המתאר הארצית, תוכנית בניין עיר, ואישורים חריגים שניתנו למגרש.
למי שייכות זכויות הבניה על גג משותף?
אם הגג אינו רשום בטאבו כשייך לדירה פרטית, הוא נחשב לרכוש משותף.
מהי העלות הממוצעת של בדיקת זכויות בניה?
העלות נעה בין 2,000 ל-10,000 ש"ח, בהתאם להיקף המידע הנדרש.
