מהו היתר בנייה ומהם השלבים בתהליך הוצאת היתר בנייה?
רובנו נתקלים במושגים חדשים כמו היתר בנייה , זכויות בנייה או רישוי בניה כאשר אנחנו מעוניינים לבנות מבנה חדש או לשפץ ולהרחיב מבנה קיים, לדוגמה בניית חדר או מספר חדרים חדשים על הגג, בניית ממ״ד, ובמקרה של בניינים משותפים או התחדשות עירונית (תמ״א 38) הוספת קומות על הגג או תוספות בניה אחרות.
מה זה היתר בנייה? מהן זכויות בנייה? איך מוציאים היתר בנייה ומהם השלבים העיקריים בתהליך זה? המומחים של משרד הבוטיק קותי רונן הילל אדריכלים הכינו עבורנו מדריך בנושא.
מהו היתר בנייה?
תהליך הוצאת היתר בנייה מעוגן בחוק התכנון והבנייה ובתקנות התכנון והבנייה. באופן כללי, היתר בנייה הוא אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שנועד לאפשר לבצע פעולות ספציפיות המפורטות בבקשה של מבקש ההיתר, וכדאי לדעת כי האישור מוגבל בזמן לתקופה של שלוש שנים בלבד, ולאחריהן יש להאריך את תוקף היתר הבנייה.
מהם השלבים בתהליך הוצאת היתר בנייה?
תהליך הוצאת היתר בנייה (רישוי הבנייה) מורכב מחמישה שלבים עיקריים:
התקשרות עם עורך הבקשה
רק עורך בקשה כמו אדריכל או מהנדס מוסמך רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכאן אנחנו במשרד הבוטיק קותי רונן הילל אדריכלים נכנסים לתמונה
קבלת מידע להיתר
בשלב זה אנחנו מבקשים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפיק תיק מידע, וזאת לאחר שהחלטנו אתכם מה לבנות, לדוגמה בית פרטי חדש על מגרש, תוספת קומות לבניין מגורים משותף וכד', ואנחנו מצרפים את המסמכים הנדרשים לקבלת מידע להיתר.
תכנון
בסיום השלב הקודם אנחנו מבצעים תכנון אדריכלי בהתאם לדרישות ולהוראות שקיבלנו במידע להיתר, ומוסיפים מסמכים ואישורים מגורמים שונים על פי הדרישות.
קבלת היתר בנייה
שליחת בקשה להיתר בנייה לידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר יש בקשות להיתר בנייה המצריכות דיווח בלבד, כלומר יש אפשרות לפטור מההיתר, אך ברוב העבודות חייבים לקבל היתר בנייה רשמי.
ביצוע
אם כל השלבים הקודמים הסתיימו בצורה תקינה וקיבלנו היתר בנייה ניתן למנות קבלן לביצוע העבודות, כמובן תוך פיקוח שלנו ושלכם על הפרויקט.
מהן זכויות בנייה?
עד כה הסברנו על התהליך לקבלת היתר בנייה, אך יש להתייחס גם לנושא של זכויות בנייה, מאחר שזהו נושא מורכב יחסית.
זכויות בנייה הנקראות גם אחוזי בנייה הן בפועל האפשרויות לנצל את הקרקע לבנייה והגדרת השימושים שניתנים לגבי אותו המקרקעין. ראוי לציין כי אחוזי בנייה קובעים בנוסף את ערך המקרקעין. כמו כן, זכויות הבנייה קובעות את היחס בין שטח המגרש לבין היחס המותר לבנייה במגרש, לרבות מה השטח ובאיזה תחום במגרש ניתן לבנות, גובה מקסימלי של הבניין, מספר קומות ועוד.
בבניין מגורים משותף יש זכויות בנייה הנובעות מהבעלות על הקרקע עליה ניצב הבניין וזכויות הבנייה שייכות לכל הדיירים באופן יחסי לאחזקתם בנכסים בבית המשותף, אך יש אפשרות להעברת זכויות הבנייה בין הדיירים, על פי התקנון ובתנאים המעוגנים בחוזים אישיים, או בדרך חוקית אחרת.
הוצאת היתר בנייה: מה צריך להכין מראש
הרבה עיכובים בהיתר מתחילים במסמך אחד שחסר. לכן כבר בפגישה הראשונה אנחנו עוברים איתכם על הרשימה, ובודקים מה יש ומה צריך להשיג:
- תיק מידע מהוועדה המקומית: מה מותר לבנות במגרש לפי התוכניות שחלות עליו. אפשר לקרוא עוד על תיק מידע להיתר.
- מסמכי בעלות: נסח טאבו או מסמך אחר שמראה שהנכס שלכם, ובבית משותף גם הסכמות של שכנים כשצריך.
- מפת מדידה עדכנית ממודד מוסמך.
- תוכניות אדריכליות (הגרמושקה), וחישובים של מהנדס הקונסטרוקציה.
- אישורים נוספים לפי סוג הבנייה, למשל אישור פיקוד העורף כשבונים ממ״ד.
מה עושה אדריכל בתהליך היתר הבנייה
רק עורך בקשה מוסמך, כמו אדריכל או מהנדס, יכול להגיש בקשה להיתר. אבל התפקיד של אדריכל היתר בנייה גדול יותר מהחתימה. הוא בודק מראש מה מותר ומה לא, מתכנן כך שהבקשה תעבור בלי סבבים מיותרים, מתאם בין היועצים, ועונה לכל הערה של הוועדה עד שההיתר יוצא.
לפני שמתחילים לתכנן, אנחנו תמיד עושים בדיקת זכויות בנייה. ככה אתם יודעים כבר בהתחלה כמה מטרים אפשר להוסיף, ולא מגלים את זה רק אחרי שהתוכניות מוכנות.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
אין תשובה אחת. הזמן תלוי בעיקר בוועדה המקומית ובעומס שלה, בשאלה אם הבקשה צריכה הקלות, ובכמה מהר מגיעים כל האישורים מהיועצים. מה שכן בידיים שלנו: בקשה מסודרת ושלמה מקצרת את הדרך. פירטנו את השלבים ואת מה שמאריך אותם במאמר כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה.
ממה מורכבות העלויות של היתר בנייה
העלות של היתר בנייה היא לא מספר אחד. היא מורכבת מכמה חלקים: שכר הטרחה של האדריכל, מודד, מהנדס ויועצים נוספים כשצריך, ואגרות והיטלים שמשלמים לרשות המקומית, ובחלק מהמקרים גם היטל השבחה. אחרי בדיקת הזכויות ותיאום הצרכים אנחנו נותנים הצעה מסודרת שמפרטת מה כלול בכל שלב.
היתר בנייה לבית פרטי, לתוספת בנייה ולממ״ד
כל סוג של פרויקט עובר את אותם שלבים בסיסיים, אבל עם דגשים אחרים. בבית חדש התהליך מתחיל בתכנון מלא, ואצלנו אפשר לקרוא עליו בעמוד תכנון בית פרטי. בהרחבה של בית קיים יש דגשים משלה, ועליהם כתבנו במאמר על היתר לתוספת בנייה. בבניית מרחב מוגן צריך גם אישור של פיקוד העורף, ולכן יש לנו עמוד נפרד להיתר בנייה לממ״ד.
שאלות נפוצות על היתר בנייה
מה התוקף של היתר בנייה?
היתר בנייה תקף בדרך כלל לשלוש שנים. אם לא סיימתם לבנות בזמן הזה, צריך לבקש הארכה מהוועדה. פירטנו את זה במאמר על תוקף היתר בנייה.
אפשר להתחיל לבנות לפני שמקבלים את ההיתר?
לא. בנייה בלי היתר היא חריגת בנייה, והיא עלולה להוביל לקנסות, לצו הריסה ולבעיות במכירת הנכס. מי שכבר בנה בלי היתר יכול לבדוק איך עושים הכשרת חריגות בנייה.
מה זה גרמושקה?
גרמושקה היא סט התוכניות שמוגש לוועדה עם הבקשה להיתר: תוכניות הקומות, חתכים, חזיתות ומפת המגרש. על השינויים בהגשה הדיגיטלית כתבנו במאמר על הגשת גרמושקה.
מה קורה אם השכנים מתנגדים?
כשהבקשה כוללת הקלות, הוועדה מפרסמת אותה והשכנים יכולים להגיש התנגדות. הוועדה שומעת את שני הצדדים ומחליטה. תכנון נכון מראש מקטין את הסיכוי להתנגדויות. הרחבנו על התנגדות שכנים להיתר בנייה.
האם כל עבודה בבית צריכה היתר?
לא כל עבודה. יש עבודות קטנות שפטורות מהיתר לפי התקנות, ויש עבודות שמספיק עליהן דיווח לוועדה. אבל הרוב, כמו תוספת חדר, ממ״ד, קומה או שינוי בחזית, צריכות היתר. כדאי לבדוק עם אדריכל לפני שמתחילים.
קותי רונן הילל אדריכלים.
משרדנו מאמין בכך שאדריכל אשר מוביל תהליך הוצאה וקידום של היתר בניה חייב להיות בעל היכרות והבנה מעמיקה של תקנות הרישוי וניסיון רב בעבודה מול גופי הבירוקרטיה השונים.
במהלך השנים קותי ורונן אישרו מאות היתרי בנייה בעבודה מול רשויות שונות כגון, מחלקת הנדסה תל אביב , דרום השרון , אור יהודה , הרצליה ועוד.
למשרד ניסיון רב בקידום תהליך ההיתר משלב התכנון והכנת הגרמושקה עד אישור הוועדה וקבלת ההיתר.
עוד עוסק המשרד בקידום התהליך מול פיקוד העורף במקרה של תכנון מרחב מוגן חד או אישור מרחב מוגן קיים.
תהליך זה הוא חלק חשוב באישור היתר בניה.
משרדנו מתמחה בהוצאת היתרי בניה.
לשיחת אפיון ויעוץ ראשונית, צרו איתנו קשר: 072-3935595
