חריגות בנייה - מה זה בעצם?
בכדי להבין מהי חריגת בניה ואיך לפתור את הבעיה, נצטרך להתחיל מהגדרה והבנה של מונח זה. חריגות בניה הן פעולות שנעשות בניגוד להוראות ותקנות חוק התכנון והבנייה ביחס לבניית מבנים חדשים או ביצוע שינויים במבנה קיים, בייעודו או בשימוש בו והיא עלולה לגרום לבעיות משפטיות, פגיעה בתכנון האזורי ואף לאיכות ולבטיחות הבנייה עצמה.
לפני שמתחילים לבנות בניין חדש או לשפר נכס קיים, על הבעלים או המבצע להוציא היתר בניה מהרשויות המקומיות הרלוונטיות. היתר בנייה הוא הסכמה של הרשות לסוג מסוים של בניה ועבודות בניין הכולל תוכניות, מפרטים, תקנות בניה וכו' .
במצבים מסוימים, היתר בניה אינו נדרש, כמו למשל במקרה של שיפוץ קטן אשר לא גורם לשינויים במבנה המקורי של הנכס. אך, כל בנייה או שיפוץ שמשנה את המבנה הקיים או מוסיף לו חלקים ואף שטחים חדשים, מחייבים היתר בניה. אם הבעלים או המבצע לא מקבלים את היתר הבניה הנדרש, הם עשויים לבצע חריגת בניה אשר עלולות להוביל לתהליך משפטי ואף הריסה.
במידה וביצעתם שיפוץ ללא היתר, מה עליכם לעשות ?
אנחנו עושים לכם סדר,תוכנית 5 השלבים שלנו:
השלב הראשון והחשוב ביותר הינו שלב הבדיקות.
האדריכל מבצע בדיקה מקיפה ומסודרת מול הוועדה המקומית כדי לוודא שאכן ישנה התכנות להכשרת החריגה. במקרים מסוימים כאשר אין זכויות בניה במגרש או שהחריגה עוברת את גבולות הבניין המותרים יבקשו בוועדה המקומית לבצע הריסה של הבניה הלא חוקית. לאחר שהאדריכל בודק ומאמת שאכן ישנה אפשרות להכשיר את החריגה מתחילים בתהליך הוצאת היתר בניה.
הכנת תכניות
על מנת לקבל היתר לחריגת בנייה, יש להכין תכניות מפורטות ומקיפות שידגישו את השינוי המבוקש. התכניות צריכות לכלול מדידות, שרטוטים, תמונות וכל פרט שיכול להעניק לוועדה המקומית את הפירוט המדויק ביותר של התוספת שבוצע במבנה.
הגשת הבקשה
לאחר הכנת התכניות יש להגיש בקשה לקבלת היתר לחריגת בנייה למשרדי הוועדה המקומית. הבקשה צריכה לכלול את כל המידע הדרוש ולציין את השימוש החדש של השטח או התוספת.
תהליך טכני
לאחר הגשת הבקשה, יחול תהליך טכני שיכול לכלול מספר בדיקות ופגישות עם גורמי הרישום והמפקחים המקצועיים מטעם הוועדה. על האדריכל להתאים את התכניות לדרישות הוועדה המקומית תוך עבודה משותפת עם יועצים חיצוניים כגון מהנדסים וכו', על מנת להבטיח תהליך מהיר ומקצועי של קבלת היתר הבניה.
קבלת היתר בניה בדיעבד
לאחר קבלת היתר בניה להסדרת החריגה הקיימת וקבלת אישור מחלקת פיקוח מטעם הועדה המקומית, האדריכל יכול לחתום על טופס 4 ובכך מסתיים תהליך הוצאת היתר בדיעבד לחריגה.
היתר בנייה בדיעבד: איך זה עובד בפועל
היתר בנייה בדיעבד הוא היתר שמבקשים על בנייה שכבר נעשתה. סגירת מרפסת, חדר על הגג, הרחבה של הסלון או מחסן בחצר שנבנו בלי היתר הם הדוגמאות הכי נפוצות שאנחנו פוגשים. הבקשה עוברת את אותה ועדה מקומית ואת אותם כללים כמו בקשה רגילה, עם הבדל אחד: התוכניות מתארות את מה שכבר עומד בשטח.
לכן הבדיקה הראשונה היא הכי חשובה. אנחנו משווים בין מה שבנוי בפועל, מה שאושר בהיתרים הקודמים, ומה שהתוכנית מאפשרת היום. משם ברור אם אפשר להכשיר את החריגה כמו שהיא, אם צריך לשנות בה משהו, או אם עדיף לחפש פתרון אחר. אם עוד לא ברור לכם מה בדיוק נחשב חריגה, אפשר להתחיל במאמר מהן חריגות בנייה.
מתי כדאי לטפל בחריגה
- לפני מכירה של נכס: קונים, עורכי דין ובנקים בודקים היום את ההיתרים, וחריגה פתוחה יכולה לעכב עסקה.
- לפני תוספת בנייה חדשה: קשה לקבל היתר לתוספת כשיש בנכס חריגות שלא הוסדרו. כדאי לטפל בשתיהן באותה בקשה. על הבקשה עצמה אפשר לקרוא בעמוד הוצאת היתר בנייה.
- כשהגיע מכתב מהוועדה או מפקח: זה הזמן לפעול מהר, לפני שהקנסות מצטברים.
שאלות נפוצות על הכשרת חריגות בנייה
מה ההבדל בין הכשרת חריגות בנייה להיתר בנייה בדיעבד?
זה אותו תהליך בשני שמות. מגישים לוועדה המקומית בקשה להיתר על בנייה שכבר קיימת בשטח, וכשהבקשה מאושרת החריגה הופכת לבנייה חוקית.
אפשר להכשיר כל חריגה?
לא. אם החריגה בתוך הזכויות והקווים שהתוכנית מאפשרת, או שאפשר לאשר אותה בהקלה, בדרך כלל יש מה לעשות. אם היא חורגת הרבה מעבר למותר, לפעמים צריך לשנות את התכנון, להרוס חלק מהבנייה, או לבדוק שינוי תב״ע. את זה בודקים בשלב הראשון, לפני שמשקיעים בתוכניות.
למה לא לחכות עד שמגיע פקח?
כי מרגע שנפתח הליך אכיפה הזמן פועל נגדכם: קנסות, צווים ולפעמים הליך בבית משפט. פנייה מיוזמתכם לוועדה משאירה לכם יותר אפשרויות. כתבנו על כך בהרחבה במאמר על תיקון 116 והקנסות.
לסיכום, הכשרת חריגות בניה היא תהליך מורכב הדורש ידע מקצועי ומנהלי מסוים. התהליך כולל שלל פרמטרים שיש להתמודד עמם.
אך אל דאגה. משרדנו, קותי רונן הילל אדריכלים, כאן כדי לשרת אתכם במקצוענות וביעילות. אנו מספקים את הידע והניסיון הנדרשים על מנת לקבל היתר בניה בקלות ובהצלחה.
